Norrköpings kommun har startat ett projekt för att stärka stadskärnan. Den 21 augusti blir det stormöte för alla intresserade och berörda.

En av de största anledningarna till satsningen lär vara den generella trenden över västvärlden – allt fler butiker slår igen för att aldrig öppnas igen. Boven sägs vara näthandeln. Som en anpassning till det börjar allt fler centralt belägna butiksytor i Sverige fyllas med annat innehåll. Kreativitet är det ingen brist på, även om skattefinansierade verksamheter verkar väl glada åt att bidra till levande stadskärnor genom att direkt eller indirekt hyra lokaler.

En sida av problemet med döende centrum förbises dock ofta – det är logiken på hyresmarknaden. I en stad finns inte särskilt många bra lägen för handel. Det kan vara en större shoppinggata, ett torg eller ett köpcenterområde.

I Norrköping är Drottninggatan och galleriorna i city sådana platser, till dessa kan Knäppingsborg, Mirum och Ingelsta läggas. I Söderköping är de historiska stråken för butiker Hagatorget, Rådhustorget, Storgatan och Skönbergagatan – men nu har handeln allt mer flyttat ut från stadskärnan. I Valdemarsvik är motsvarande plats Storgatan, samt numera Vammarområdet. I Finspång blev Viberga tidigt ett viktigt handelsområde, utanför de centrala delarna.

Att butikerna av naturliga skäl koncentreras till vissa områden får effekten att ett fåtal fastighetsägare sitter på nyckeln till en stads affärsdistrikt. Logiken är densamma i såväl stor- som småstad.

Om det finns en mängd fastighetsägare längs med en lokal shoppinggatan kan troligen mer konkurrens uppstå om hyresnivåerna än vad som oftast är fallet nu. I dagsläget har de flesta stora fastighetsägarna inga skäl för att gå med på lägre hyresnivåer, som en anpassning till att näthandeln förändrar förutsättningarna för de fysiska butikerna.

Om en ny butiksetablering ges lägre hyra kan de andra hyresgästerna kräva samma nivåer, vilket snabbt kan bli kostsamt. Och får banken höra talas om att det finns prutmån börjar stabiliteten i investeringarna att ifrågasättas.

De flesta fastighetsbolag har en hög belåningsgrad. Lånen grundas på kalkyler som förutsätter vissa hyresnivåer. En hyressänkning kan därför ses som ett underkännande av inte enbart en kalkyl – utan hela företaget.

Om fastighetsinnehavets avkastning skulle justeras ned skulle värderingen av tillgångarna behöva följa efter, vilket riskerar att leda till högre räntor eller i värsta fall obestånd. Att fastighetsbolagen dras med tomma ytor kan i det ljuset vara rationellt.

Visst är det främst näthandelns framgångar som ligger till grund för butiksdöden. Men låsningarna som finns på dagens upphaussade fastighetsmarknad lär vara en bidragande orsak till det pressade läget för många affärsverksamheter. Kruxet är att kraftigt sänkta hyror för butiker kan vara det som spräcker fastighetsbubblan, och utlöser en finanskris.

När kommunerna börjar driva projekt och lägga skattepengar på att hålla centrumområden levande kan det vara värt att påminnas om hyresnivåernas roll. Skattepengar ska inte gå till att direkt eller indirekt hålla uppe hyresnivåer för kommersiella lokaler, som inte är anpassade till dagens förhållanden.